Cave non visitée depuis des années : un risque fongique que tout bailleur sous-estime

Il y a des espaces dans un bien locatif que personne ne visite vraiment. La cave en fait presque toujours partie. Le locataire y stocke des affaires, le bailleur n’y a pas accès au quotidien, et les visites de contrôle — quand elles ont lieu — restent superficielles.

C’est exactement dans ce contexte qu’un champignon lignivore a pu coloniser plus de 60 m² pendant quinze ans sans que personne ne s’en aperçoive. Jusqu’au jour où quelqu’un a ouvert la porte.

Un bailleur a l’obligation de délivrer un logement en bon état et de le maintenir en état de servir à l’usage auquel il est destiné. Cette obligation ne s’arrête pas aux pièces de vie. Elle s’étend aux parties annexes — caves, sous-sols, vides sanitaires — dès lors qu’elles font partie du bien loué ou de la copropriété.

Or une cave non visitée depuis plusieurs années est, par définition, un espace dont l’état sanitaire est inconnu. En cas de sinistre fongique découvert par le locataire — ou pire, révélé lors d’un dégât des eaux ou de travaux — la question de la responsabilité du bailleur se pose immédiatement : saviez-vous ? Auriez-vous dû savoir ? Avez-vous effectué les diligences nécessaires ?

L’absence de visite ne constitue pas une protection. Elle peut au contraire être interprétée comme un manquement à l’obligation d’entretien.

Au-delà de la responsabilité civile, un sinistre fongique non détecté dans une cave locative peut avoir des conséquences assurantielles significatives.

Si un champignon lignivore a dégradé des structures porteuses, des planchers ou des bois en œuvre, les travaux de remise en état peuvent atteindre des montants importants. La question que posera alors l’assureur est simple : depuis combien de temps cette situation existait-elle, et pourquoi n’a-t-elle pas été détectée plus tôt ?

Un rapport de diagnostic mycologique réalisé périodiquement constitue une preuve de diligence. Il documente l’état sanitaire du bien à une date donnée, atteste que le bailleur a effectué les contrôles nécessaires, et peut conditionner la prise en charge du sinistre.

Dans le cas de cette cave, un simple prélèvement envoyé au laboratoire SEMHV aurait suffi à identifier la présence de Leucogyrophana pulverulenta bien avant que la colonisation n’atteigne 60 m². Résultat sous 24h, rapport complet, identification au niveau genre et espèce, recommandations de traitement adaptées.

Intervenir tôt sur une contamination fongique, c’est intervenir sur quelques mètres carrés plutôt que sur une cave entière. C’est traiter un foyer localisé plutôt qu’une structure partiellement compromise. C’est, concrètement, une différence de coût qui peut se chiffrer en milliers d’euros.
Pour un gestionnaire locatif qui gère un portefeuille de biens, intégrer un contrôle mycologique dans les visites périodiques n’est pas une dépense — c’est une couverture de risque.